Arsa, ortak mülkiyetin bağımsız arazilere devredilen kısımlarını ifade eder. Özellikle büyük şehirlerde, yüksek ticari ve turistik gelir veya değerli gayrimenkuller nedeniyle arsa, bağımsız bir bölgeye yönelen birçok insanı kendine çekiyor.
Arsa, ortak mülkiyetin bağımsız arazilere devredilen
kısımlarını ifade eder. Özellikle büyük şehirlerde, yüksek ticari ve turistik
gelir veya değerli gayrimenkuller nedeniyle arsa, bağımsız bir bölgeye yönelen
birçok insanı kendine çekiyor. Bazen bir bina ortak bir arsa olarak
nitelendirilen alana inşa edilir. Ortaklık, mülkün ayrı bölgeleri arasında
bölüneceği inşaatın tamamlanmasından sonra bile devam edecek.
Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı Tehlikeli
Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da, karar almada 2/3 çoğunluk kotasının
belirlenmesinde arsa payları rol oynamaktadır. Bu nedenle alan oranının doğru
belirlenmesi ve parsellere ayrı ayrı tahsis edilmesi önemlidir. Çünkü arsa payı
kotası arsa sahibinin isteği doğrultusunda gerçekleşir. Arazi payı, Anayasa'nın
35. maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin 1/1 Ek Protokolü. Maddesi
uyarınca korumaya tabidir. Bu nedenle, bu binaların sahiplerinin mülkün
durumunu doğru bir şekilde belirlemesi çok önemlidir.
Sahiplerden biri, mülkün yanlış hesaplandığını iddia etmesi
durumunda bazı özelliklerin düzeltilmesi gerekebilir. Mülkiyet değişikliği
başvurusunun yasal dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK 634) 3. ve
44. maddeleridir. 634 sayılı Kanun'un 2 (d) maddesine göre bağımsız ofislere
devredilen gayrimenkullere “arazi” denilmektedir. Gayrimenkul hisseleri sadece
kendi mülkiyet hakkı için mümkündür. Ortak kullanım alanları için alan payı
belirlemek mümkün değildir.
Arsa payı belirlenirken, daire veya işyeri şeklinde arsa
tahsis hakkı belirlenir ve arsa payı tutarındaki mülkiyet hakları ayrı olarak
arsa sahibi tarafından sunulur. 6306 sayılı "Doğal Afetlerin Dönüşümü
Hakkında Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrasında bağımsız mal sahiplerinin en
az 2/3 ortakla bir binayı modernize etmeye karar verebileceği belirtilmektedir.
634 Sayılı Kanun ve 6306 Sayılı Kanun uyarınca arsa payı miktarında kişilerin
bina ile ilgili hak ve yükümlülüklerinin kullanılması sonucunda bölünmenin
doğru tanımlanması önemlidir.
634 sayılı Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası 5711
sayılı Mülkiyet Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (5711 sayılı Kanun)
ile değiştirilmiştir. Ancak mülkiyet payları belirlenirken her zaman ana mülkün
onaylı projesi esas alınmış, bağımsız mülkün paylarının her birinin yeri ve
alanına göre değeri hesaplanmıştır.
Arsa payının ve bireysel bölünmenin, konum ve boyuta bağlı
olarak nesnel olarak belirlenmesi gerektiği söz konusu olmaktadır.
İlgili değişikliğe göre, sorumlu mimar tarafından mülkiyet
payının hesaplanması, bağımsız bölümlerin değerine göre orantısız bir mülkiyet
payı belirlenmesini önlemeyi amaçlamaktadır.
Kat mülkiyeti inşaatlarında, bağımsız birimlere tahsis
edilen paylar arasında yasal denklik sağlanamaz ve daha fazla genişleme
durumunda oranların ayarlanması gerekir. Tüm bu durumlarda “Tazminat” veya
“Arsa Ayarı” talep edilebilmektedir.
Katılım düzeyi, pay sahibinin tüm varlıkların yönetimine
katılma kabiliyetini, giderlerin, vergilerin ve diğer yükümlülüklerin tutarını
ve bunların büyüklüğünü belirler. Ayrıca hangi malın veya paranın satın
alınacağını da belirler.
Arazi payını değiştirmek için ön koşul; taşınmaz paylarının
münferit bölümlerinin değeri, irtifak hakkı veya kat mülkiyeti kurulduğu sırada
gerçek değerlerine bakılmaksızın belirlenir.
634 sayılı Kanun'un 3. ve 44. maddeleri, zamanında inşa
edilen binaların yapım aşamasında hatalı tespit edilen arsaların
değiştirilmesine esas teşkil etmektedir.