19 Ekim

Taşınmaz Mal, Arsa ve Arazi Davası Avukatı

Arsa, ortak mülkiyetin bağımsız arazilere devredilen kısımlarını ifade eder. Özellikle büyük şehirlerde, yüksek ticari ve turistik gelir veya değerli gayrimenkuller nedeniyle arsa, bağımsız bir bölgeye yönelen birçok insanı kendine çekiyor.


Arsa, ortak mülkiyetin bağımsız arazilere devredilen kısımlarını ifade eder. Özellikle büyük şehirlerde, yüksek ticari ve turistik gelir veya değerli gayrimenkuller nedeniyle arsa, bağımsız bir bölgeye yönelen birçok insanı kendine çekiyor. Bazen bir bina ortak bir arsa olarak nitelendirilen alana inşa edilir. Ortaklık, mülkün ayrı bölgeleri arasında bölüneceği inşaatın tamamlanmasından sonra bile devam edecek.

Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı Tehlikeli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da, karar almada 2/3 çoğunluk kotasının belirlenmesinde arsa payları rol oynamaktadır. Bu nedenle alan oranının doğru belirlenmesi ve parsellere ayrı ayrı tahsis edilmesi önemlidir. Çünkü arsa payı kotası arsa sahibinin isteği doğrultusunda gerçekleşir. Arazi payı, Anayasa'nın 35. maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin 1/1 Ek Protokolü. Maddesi uyarınca korumaya tabidir. Bu nedenle, bu binaların sahiplerinin mülkün durumunu doğru bir şekilde belirlemesi çok önemlidir.

Sahiplerden biri, mülkün yanlış hesaplandığını iddia etmesi durumunda bazı özelliklerin düzeltilmesi gerekebilir. Mülkiyet değişikliği başvurusunun yasal dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK 634) 3. ve 44. maddeleridir. 634 sayılı Kanun'un 2 (d) maddesine göre bağımsız ofislere devredilen gayrimenkullere “arazi” denilmektedir. Gayrimenkul hisseleri sadece kendi mülkiyet hakkı için mümkündür. Ortak kullanım alanları için alan payı belirlemek mümkün değildir.

Arsa payı belirlenirken, daire veya işyeri şeklinde arsa tahsis hakkı belirlenir ve arsa payı tutarındaki mülkiyet hakları ayrı olarak arsa sahibi tarafından sunulur. 6306 sayılı "Doğal Afetlerin Dönüşümü Hakkında Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrasında bağımsız mal sahiplerinin en az 2/3 ortakla bir binayı modernize etmeye karar verebileceği belirtilmektedir. 634 Sayılı Kanun ve 6306 Sayılı Kanun uyarınca arsa payı miktarında kişilerin bina ile ilgili hak ve yükümlülüklerinin kullanılması sonucunda bölünmenin doğru tanımlanması önemlidir.

634 sayılı Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası 5711 sayılı Mülkiyet Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (5711 sayılı Kanun) ile değiştirilmiştir. Ancak mülkiyet payları belirlenirken her zaman ana mülkün onaylı projesi esas alınmış, bağımsız mülkün paylarının her birinin yeri ve alanına göre değeri hesaplanmıştır.

Arsa payının ve bireysel bölünmenin, konum ve boyuta bağlı olarak nesnel olarak belirlenmesi gerektiği söz konusu olmaktadır.

İlgili değişikliğe göre, sorumlu mimar tarafından mülkiyet payının hesaplanması, bağımsız bölümlerin değerine göre orantısız bir mülkiyet payı belirlenmesini önlemeyi amaçlamaktadır.

Kat mülkiyeti inşaatlarında, bağımsız birimlere tahsis edilen paylar arasında yasal denklik sağlanamaz ve daha fazla genişleme durumunda oranların ayarlanması gerekir. Tüm bu durumlarda “Tazminat” veya “Arsa Ayarı” talep edilebilmektedir.

Katılım düzeyi, pay sahibinin tüm varlıkların yönetimine katılma kabiliyetini, giderlerin, vergilerin ve diğer yükümlülüklerin tutarını ve bunların büyüklüğünü belirler. Ayrıca hangi malın veya paranın satın alınacağını da belirler.

Arazi payını değiştirmek için ön koşul; taşınmaz paylarının münferit bölümlerinin değeri, irtifak hakkı veya kat mülkiyeti kurulduğu sırada gerçek değerlerine bakılmaksızın belirlenir.

634 sayılı Kanun'un 3. ve 44. maddeleri, zamanında inşa edilen binaların yapım aşamasında hatalı tespit edilen arsaların değiştirilmesine esas teşkil etmektedir. 


Merak ettikleriniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz